Haus kaufen in Österreich als Deutscher: trotz steigender Immobilienpreise?

Mal ehrlich: Haben Sie nicht auch schon mal von einem Haus in Kärnten geträumt? Jedoch ist der Traum ‚Haus kaufen in Österreich‘ leichter geträumt als umgesetzt. Lesen Sie hier, wie Sie den Immobilienerwerb ohne Stress bewältigen.

Viele Deutsche kaufen ein Haus in Österreich

Das Nachbarland Österreich ist des Deutschen liebstes Ziel für den Immobilienkauf. Gemäß der Deutschen Botschaft in Wien haben bereits 131.382 Deutsche ihren Hauptwohnsitz nach Wien verlagert. Und 77.122 mal haben Bundesbürger den Zweitwohnsitz in der Donaumetropole angemeldet. Der Immobilienkauf in Österreich scheint einfach zu sein. Doch leider trügt der Schein. Jedes Bundesland hat seine eigenen Regelungen. Die Regelungen für den Immobilienerwerb für land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Wohnungen, Baugrundstücke sind sehr verschieden. Was ist also beim Erwerb von Bestandsimmobilien und beim Neubau einer Immobilie zu berücksichtigen?

Wann kann ein Deutscher Immobilien in Österreich erwerben?

In Österreich dürfen Deutsche grundsätzlich jederzeit Häuser kaufen. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt den Eigentumserwerb uneingeschränkt zu. Lediglich landwirtschaftliche Immobilien sind hier ausgeschlossen. Auf den Deutschen Immobilienkäufer kommen zunächst eine Reihe Fragen zu. Viele Menschen mögen hier zunächst an Steuer-Themen denken. Doch sollte das Augenmerk eher auf rechtliche Fragen gelenkt werden. Hier liegen die meisten Stolpersteine.

Titel und Modus: das zweistufige Verfahren des Immobilienerwerbs in Österreich

Der Erwerb eines Hauses in Österreich erfolgt stets nach österreichischem Recht. Dies schließt die Anwendung anderer Rechtsordnungen aus. Insbesondere der Käufer der Immobilie wird durch das österreichische Recht geschützt. Zwei aufeinander folgende Stufen sind für den Immobilienkauf vorgesehen. Dies soll dem Käufer Schutz vor gutgläubigem Erwerb sowie Belastungen durch Dritte geben.

• Stufe 1 des Kaufs: das Verpflichtungsgeschäft oder Titel

  Sobald beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen, wird der Kauf des Hauses verbindlich niedergeschrieben. Das Eigentum geht allerdings noch nicht vom Verkäufer auf den Käufer über. Hier werden ausschließlich die Rahmenbedingungen festgeschrieben. Auch ein Schenkungsvertrag ist üblich, wenn kein Kaufvertrag geschlossen wird.

• Der Eigentumserwerb (Modus)

  Im Grundbuch bewirkt die Eintragung den Erwerb des Eigentums aus dem Kauf. Die Voraussetzung hierfür ist die grundbuchfähige Urkunde. Die Urkunde wird von beiden Parteien unterzeichnet. Die Beglaubigung der Unterschriften wird von einem Gericht oder von einem Notar vorgenommen. Österreich verlangt keinen notariellen Kaufvertrag, wie er in Deutschland vorgeschrieben ist.

Die Genehmigungen und Erklärungen beim Kauf einer Immobilie

Auf den ersten Blick wirkt das zweistufige Verfahren unkompliziert. Wären da nicht weitere Erklärungen, die Österreich vom Käufer aus Deutschland fordert.

• Erklärung beim Erwerb eines Baugrundstücks

  Mit der Abgabe der Erklärung bestätigt der Käufer, das Grundstück zeitnah zu bebauen.

• Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

  Der Käufer muss in der Erklärung versichern, die Immobilie nicht als Ferienwohnung zu nutzen.

Diese Genehmigungen sind für Nicht-Österreicher vorgeschrieben

Für EU-Bürger gibt es für den Erwerb eines Hauses noch weitere Auflagen. Welche Behörde für die Erlangung der Bescheide und Genehmigungen zuständig ist, regelt fast jede Region Österreichs individuell, ebenso die Art der Erlangung. Liegen die Dokumente nicht vollzählig vor, erfolgt keine Eintragung des Kaufs in das Grundbuch.

Die Gretchenfrage: Freizeit- oder Hauptwohnsitz?

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern, dürfen Sie mit den wenigsten Problemen rechnen. Die Genehmigungen werden hingegen nicht so einfach zu erlangen sein, wenn Sie die Immobilie als Zeitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten. In dem Fall ist für einen Eintrag des Kaufs in das Grundbuch eine extra Zulassung für die Nutzung als Freizeitwohnsitz nötig. Wenn alles gut läuft, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.

Welche Vorschriften im Baulandgrundverkehr noch wichtig sind

Gerade in den bei Ausländern beliebten Regionen ist man darauf bedacht, eine starke Zunahme von Ferienwohnungen zu vermeiden. Dem dienen an dieser Stelle zusätzliche Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (Wohnungen und Baugrundstücke sind betroffen). Diese Vorschriften verstoßen nicht gegen EU-Recht, erschweren aber uns Deutschen den Erwerb eines Hauses als Zweitwohnsitz in Österreich. Aus den 70ern des letzten Jahrhunderts stammen die ältesten von ihnen.

Keine Einheitlichkeit in den Bundesländern: individuelle Raumordnungsgesetze

Wie die Freizeitwohnsitze geregelt werden, bestimmt jedes Bundesland für sich. Dies ist der Grund, warum sich die Gesetze in den neun Bundesländern unterscheiden. Der Erwerb von Ferienhäusern wurde vor allem in den grenznahen Bundesländern begrenzt. Von Deutschen wurden dort in der Vergangenheit bereits sehr viele Immobilien gekauft. Einige Regionen erfreuen sich besonderer Beliebtheit: für den Kauf von Ferienhäusern sind dies Salzburg, Vorarlberg und Tirol. Die Nutzung als Freizeitwohnsitz baut schnell große Hürden für den Erwerb eines Hauses auf. Vielfach zieht sich eine Genehmigung über viele Jahre hin. Wer einen Gesetzesverstoß riskieren möchte, der kann nutzt seine Immobilie ohne Genehmigung als Freizeitwohnsitz. Eine gute Idee ist das nicht. Mit der Zwangsversteigerung wird das Abenteuer Hauskauf in Österreich von der Behörde abrupt beendet. Bevor man als Deutscher ein Haus in Österreich kauft, sollte man also sehr genau prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind.

Wer ist Ansprechpartner beim Hauskauf in Österreich?

Der Standort der Immobilie bestimmt es: die Gemeinde vor Ort. Die Freizeitwohnsitze in der Gemeinde werden eben dort in einem Verzeichnis geführt. Weitere Freizeitwohnsitze bedürfen ihrer Genehmigung. Die Grundlage bildet dabei das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes.

Was versteht man unter einem ‚Freizeitwohnsitz‘?

Eben das ist in den Landesraumordnungsgesetzen oft nicht abschließend geregelt. Was ein Hauptwohnsitz nicht ist, erläutern die Gesetze umso ausführlicher. Die Frage, wie die Immobilie genutzt wird, wird oft durch die Antwort auf die Frage ‚Wo liegt der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen?‘ geklärt. Zu jedem Zeitpunkt kann eine behördliche Prüfung der Nutzungsart der Immobilie erfolgen. Das ist allerdings leichter gesagt, als getan. In vielen Fällen führt allerdings erst eine Anzeige zu einer Überprüfung.

Es erspart Ärger, wenn die Immobilie als Freizeitwohnsitz erworben wird. Wenn sich die Nutzung am Ende doch auf einen Hauptwohnsitz einpendelt, ist das nicht problematisch. Zusammenstöße mit dem Gesetze werden auf dem Weg vermieden.

Steigen die Immobilienpreise in Österreich weiter? Die Entwicklung in 2022

Der Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) gibt einen sehr detaillierten Einblick in die Immobilienpreise der verschiedenen Segmente. Aktuell haben wir dem vierten Quartal 2021 unsere besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Folgende Trends auf dem Immobilienmarkt werden deutlich:

• Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in nur zwölf Monaten um 12,6%. Dagegen nimmt sich das dritte Quartal 2021 mit nur 10,4% Preissteigerung gering aus.
• Besonders Einfamilienhäuser außerhalb von Wien fanden eine sehr starke Nachfrage. Dies führte zu noch stärkeren Preissteigerungen. Der Preisanstieg lag bei 15,5%. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
• Die gebrauchten Wohnungen außerhalb Wiens erweisen sich ebenfalls als sehr beliebt. Mit 14,5% stiegen deren Preise ebenfalls rasant. Noch im dritten Quartal 2021 waren nur 11,8% Preissteigerung zu beobachten.
• Außerhalb von Wien stiegen die Wohnimmobilienpreise stärker als in Wien selbst. Um 10,6% bzw. 13,9% stiegen die Immobilienpreise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 10,2% bzw. 11,3%.
• Geringere Steigerungen waren am Neubauwohnungsmarkt zu beobachten. Um 9,5% bzw. 10,8% stiegen die Preise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 9,9% bzw. 10,6%.

Noch immer sind die Kreditzinsen niedrig. Immobilien sind für die Geldanlage noch immer attraktiv. Auch Mietrenditen unter 4% ändern das nicht.

Preisentwicklung für Immobilien ‚in Wien‘: der Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Wohnimmobilienpreisindex Österreich: Preisentwicklung ‚außerhalb von Wien‘

Außerhalb von Wien stiegen die Immobilienpreise sehr viel stärker an. Das Preisniveau in Wien lag beriets für viele Jahre wesentlich höher.

Preistrends in Österreich: das kommt 2022 auf uns zu

Die Nachfrage soll in Österreich stärker wachsen als das Angebot. Somit wird sich der Preisanstieg weiter fortsetzen. Im Jahr 2022 sollen frei vereinbare neue Mietabschlüsse geringer steigen als die Inflationsrate. Die Nachfrage der Käufer wird besonders bei Wohnimmobilien in Einzellagen und Baugrundstücken sowie Wochenendhäusern und Einfamilienhäusern besonders stark sein. Ein klarer Trend ist erkennbar: Die Käufer suchen Immobilien außerhalb der Stadt.

Österreich: die Top 10 der Immobilienportale

• Wohnnet.at

  Das Immo-Portal liefert neue Immobilienangebote per E-Mail direkt ins Postfach. Schicke Stadtwohnungen in Wien und Krems, aber auch Freizeitimmobilien in den begehrten Bundesländern findet man hier.

  Im Web: www.wohnnet.at

• Immosuchmaschine.at

  Mit Filtern lässt Immosuchmaschine.at eine sehr exakte Suche nach geeigneten Immobilien zu. Nach Bundesland, nach Region oder auch nach Kategorie können gezielt Objekte gesucht werden. Ein Haus in Bregenz oder die perfekte Wohnung in Wien werden mit den Filtern auf Immosuchmaschine.at schnell und gezielt gefunden.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

• Willhaben.at

  Dienstleister rund um die Immobilie findet man in einem Verzeichnis auf Willhaben.at. Passend zu den offerierten Immobilien kann man hier zum Beispiel Makler, Bauträger oder auch Hersteller von Fertighäusern finden. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.

  Im Web: www.willhaben.at

• Flatbee.at

  Die Immobiliensuchmaschine Flatbee.at hat sich auf provisionsfreie Immobilienangebote spezialisiert. Die richtigen Immobilien suchen und finden ist das Eine. Aber erst der Vergleich der Angebote trennt Spreu vom Weizen. Hier ist dies möglich. Einen schnellen Überblick über Märkte und preise bietet das Preisbarometer.

  Im Web: www.flatbee.at

• FindMyHome.at

  Immobilienanbieter können auf FindMyHome.at von Nutzern bewertet werden. So lassen sich Anbieter untereinander vergleichen. Die Auszeichnung ‚Qualitätsmakler‘ durch FindMyHome.at hebt Anbieter mit besonders guten Bewertungen hervor. Das Portal gibt es seit 2001.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Mietguru.at

  Mietguru.at bietet als Immobilienportal Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke aus ganz Österreich. Auch eine Immobilie des Tages wird als Tipp vorgestellt.

  Im Web: www.mietguru.at

• Immobilienscout24.at

  Ratgeber und Tipps findet man bei Immobilienscout24.at zusätzlich zu den Angeboten an Immobilien. Aktuelle Themen wie Mietrecht, Kosten, Fertighäuser und Fragen zu Genehmigungen werden dort beantwortet.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Alle-gemeinsam.at

  Die Angebote an Immobilien auf Alle-gemeinsam.at adressieren sich an Privatpersonen, Makler, aber auch an Bauträger. Immobilien können auf Alle-gemeinsam.at kostenfrei inseriert werden. Dieses Angebot steht privaten Immobilienbesitzern offen.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Der Standard

  derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der kein Angebot mehr unbemerkt verpassen lässt. Viele Dienste, Tipps und Checklisten erleichtern die Immobiliensuche.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Der Hauskauf kann in Österreich auch als Deutscher vollzogen werden. Die EU-Mitgliedschaft Österreich sichert dies. Es gibt eine Ausnahme: landwirtschaftliche Immobilien.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Allein das österreichische Recht greift beim Erwerb eines Hauses in Österreich. Das Vorgehen erfolgt zweistufig. Zunächst wird zwischen Käufer und Verkäufer ein Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel) geschlossen. Erst danach wird der Immobilienerwerb im Grundbuch festgehalten. Dies ist der sogenannte Eigentumserwerb oder Modus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Der Preis-Trend für Immobilien in Österreich zeigt nach oben. Mit Blick auf die vergangenen Jahre ist nun etwa ein Drittel mehr einzuplanen. Mit etwa 241.000 Euro ist der mittlere Preis im Jahr 2018 zu beziffern. Im Vergleich zum Vorjahr sind das 7 % mehr und sogar 30,6 % mehr als fünf Jahre zuvor.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Deutsche können grundsätzlich in Österreich ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Als Mitglied der EU ist Österreich hierfür offen. Eine zusätzliche Erleichterung brachte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, die den Kauf von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft berührt.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

25.851 Euro, das ist der Quadratmeterpreis für eine Wohnung ab 130 qm im inneren Stadtbezirk von Wien. Ein Blick in die Donaustadt bzw. den Wiener 22. Bezirk ergibt einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro für eine 50 qm Wohnung Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liegt in Klagenfurt dagegen bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK zeigen: Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung mit 80 qm liegt in Wien bei ca. 12.300 Euro pro Jahr. Schaut man sich München an: Die Jahresmiete beträgt hier etwa 14.800 Euro. Die Münchner haben jedoch eine höhere Kaufkraft. Über 50 % des Jahresnetto-Gehalts von Wienern wie auch Münchnern geht daher für Miete drauf.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Immobilienpreise in Österreich erreichen bis zu 25.851 Euro/qm. Dafür bekommt man z.B. eine Wohnung ab 130 qm in Wien (Innere Stadt). In anderen Bezirken beträgt der Quadratmeterpreis weniger. Im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet eine 50-Quadratmeter-Wohnung 6.629 Euro/qm.